Жилье с подвохом

Аналитик Сергей Николаев о том, как строители придумали новый тип дешевых квартир, где такие впервые появятся и в чем подводные камни их покупки

В Новосибирске начали появляться первые апартаменты. Это не шикарные большие квартиры, как принято воображать, а новый для города формат строительства недвижимости. Такие дома обычно вырастают на земле для строительства офисов, и поэтому квартиры в них законодательно не могут быть жильем. В Москве, где этот формат широко распространен, для них придумали специальное слово — апартаменты. За прошлый год доля апартаментов на рынке жилья столицы выросла, по данным аналитиков компании «Метриум Групп», с 29 до 36 %. Остальные аналитические компании столицы дают примерно такие же цифры. В Екатеринбурге эта цифра составляет 7 %, в Санкт-Петербурге — около 5 %.

Сегодня этот формат недвижимости не стандартизирован и не имеет четких параметров, которым должен соответствовать. Основной недостаток для потребителей — отсутствие социальной инфраструктуры. Конечно, дом может оказаться в неплохом окружении, но никто не обязан строить вместе с апартаментами ни детские сады, ни школы, ни поликлиники, да и по парковкам есть некоторые послабления.

Второе: де-юре апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, в которой нельзя прописаться. И это становится главной проблемой для тех покупателей, у которых это единственное жилье. Если помещение находится в здании, имеющем статус гостиницы, то можно получить временную регистрацию на 5 лет.

Слева — состояние дома с апартаментами на ул. Тополевая, 5 в конце ноября 2014 года, справа — 14 мая 2015 года

И еще один недостаток — незащищенность от долгостроя или банкротства. В случае судебного разбирательства по недостроенному объекту многие суды будут рассматривать его не как помещение, в котором покупатель собирался проживать, а как источник инвестиционных доходов.

Логика подсказывает, если такой сегмент строительства востребован в Москве и Екатеринбурге, должны быть и какие-то преимущества. Главное — это цена. Поскольку строители не тратятся на инфраструктуру, то имеют возможность продавать дешевле, получая стандартную прибыль. Апартаменты — многоцелевое помещение, это и квартира, и офис. Даже в условиях переизбытка офисных помещений студия 25 кв. м со своим санузлом, особенно в местах, приближенных к центру, обойдется гораздо дешевле офиса что по цене, что по коммунальным услугам.

Кроме того, можно сдавать апартаменты в аренду, через управляющую компанию, без особых проблем и, как правило, с более высоким процентом дохода. Как аргумент приведу факт, что успешные негосударственные пенсионные фонды (ПФ) за прошлый год увеличили свои вложения в недвижимость в 3 раза. Человек может без лишних посредников сам себе организовать миниПФ. Еще можно отметить более полный комплекс круглосуточных услуг (иногда навязчивый), с консолидированными скидками в близлежащих ресторанах, прачечных, магазинах и пр.

Как обстоят дела с апартаментами в Новосибирске? Их практически ноль. Есть Тополёвая, 5, но там стройка не радует высокими темпами, а срок окончания строительства на паспорте объекта менялся вместе с календарем — 5 марта 2012 года это был IV квартал 2012-го, 16 ноября 2012 года — IV квартал 2013-го, а 18 ноября 2013 года — IV квартал 2014-го. Сейчас паспорт не меняют, объявили сроком сдачи III квартал 2015 года, но раньше середины 2016-го сдадут едва ли.

Есть в городе несколько объявленных проектов, например жилой комплекс бизнес-класса «Жуковка» смешанного формата из 225 квартир, 287 апартаментов и 120 номеров в гостинице. Но вот с недорогими апартаментами класса «комфорт» пока напряженка. Однако спрос рождает предложение, рано или поздно выстрелит кто-нибудь из надежных застройщиков. Самые реальные шансы стать пионером строительства апартаментов класса «комфорт» имеет компания, связанная с ЗАО «Строитель», со своим новым проектом на ул. Железнодорожной. Комплекс зданий по линии метро, хорошая транспортная развязка и развитая инфраструктура дают шанс. Главное — не переборщить с ценой, грамотно разбить дом по зонам: квартиры-офисы (подойдут молодежи для стартапа), квартира на рабочую неделю (квартира для «пиджака») и этажи для постоянного проживания или сдачи в аренду. А дальше рынок сам все расставит по своим местам. Цифра 36 %, на мой взгляд, для Новосибирска недостижима, а вот на долю 5–10 % от общего объема продаж жилья апартаменты вполне могут претендовать.

Сергей Николаев, независимый аналитик
Фото предоставлено автором