Я сам: как купить квартиру без риелтора

Независимый специалист по недвижимости Никита Прейзнер о главных этапах сделки
Я сам: как купить квартиру без риелтора

Я всегда говорю своим клиентам, что покупка недвижимости — это просто, нужно только немного изучить этот вопрос. Предлагаю на примере приобретения вторичного жилья вместе провести воображаемую сделку и разобраться с каждым из её этапов.

Я сам: как купить квартиру без риелтора

Почему мы говорим именно о «вторичке»? Дело в том, что купить квартиру от застройщика куда проще: нужно лишь озвучить свои потребности профессионалу, а он подберёт для вас оптимальный вариант и сделает всё, чтобы сделка прошла быстро и комфортно. Причём вам не нужно платить за услуги специалиста — это за вас сделает строительная компания.


Определяемся с бюджетом


Итак, первое, с чего нужно начать, — это определиться со способом оплаты объекта. Оцените свои сбережения, подумайте, есть ли возможность найти дополнительные средства, и рассмотрите существующие ипотечные программы.


Рекомендую начинать именно с этого пункта, потому что если вы увидите действительно интересный вариант по привлекательной цене, то маловероятно, что продавец будет ждать, пока вы решите свои денежные вопросы. Приведу простую аналогию: когда вы идёте в магазин, то изначально знаете, какая сумма в вашем распоряжении, и выбираете покупки, отталкиваясь от неё. Было бы странно спрашивать кассира о стоимости товаров и только потом искать на них деньги, не правда ли?


Сейчас множество банков предлагают самые разнообразные условия, поэтому в вашем распоряжении большое разнообразие программ. Я советую подавать заявки сразу в несколько банков. Во-первых, из нескольких одобренных заявок можно выбрать то предложение, которое вас больше всего устраивает. Во-вторых, нередко на квартирах в продаже уже «висит» ипотека нынешних хозяев, и приобрести её можно лишь с помощью кредита в том же банке.

Я сам: как купить квартиру без риелтора

Выбираем объект


Думаю, сегодня каждый может найти интернет-порталы с объявлениями о недвижимости и самостоятельно подобрать объект по любым параметрам в широком диапазоне цен. Поэтому не будем останавливаться на поиске и представим, что мы уже нашли интересное предложение и выехали на осмотр.


Помните: оценивать объект нужно исходя из фактов, а не эмоций. Косметический ремонт — это обложка, взгляните глубже и оцените состояние батарей, водопровода, электрики. Ремонт коммуникаций может встать в круглую сумму и повлечь за собой переклейку обоев, замену пола и так далее. Не стесняйтесь приходить на просмотр несколько раз — это нормальная практика. К примеру, один из моих клиентов смотрел понравившуюся квартиру пять раз, и в этом нет ничего зазорного.

Я сам: как купить квартиру без риелтора

Идём далее. Собственники всегда говорят, что ваши будущие соседи — это сплошь милые бабушки и спокойные добропорядочные семьи, которых не видно и не слышно. Проверьте эту информацию, не поленитесь познакомиться с будущими соседями лично. Это займёт минимум времени, но может серьёзно повлиять на ваше решение о покупке.


Если интересы продавца представляет специалист по недвижимости, помните: он работает в интересах собственника, поэтому не стоит всецело полагаться на его слова.


Также рекомендую пообщаться со старшим по дому или обычными «бабушками у подъезда». Они могут многое рассказать о местных проблемах и нюансах проживания —конечно же, не стоит слепо доверять всему услышанному, но вектор для размышлений вы получите.

Я сам: как купить квартиру без риелтора

Подписываем договор


С квартирой мы определились. Теперь нужно подписать предварительный договор — в котором оговариваются условия покупки. По сути, это письменная договорённость о том, когда и на каких условиях вы будете приобретать квартиру, в какие сроки продавец освободит жильё, каков способ передачи денежных средств и к чему сводится ответственность сторон за неисполнение обязательств.


Кому-то может показаться, что не стоит описывать в предварительном договоре такие мелкие нюансы и всё можно прописать уже в основном. Но обычно между заключением этих двух договоров проходит от двух недель и больше, а за это время кто-то может о чём-то забыть или вовсе передумать, поэтому лучше перестраховаться.


Традиционно в договоре прописывается сумма аванса. Важный момент: с юридической точки зрения аванс и задаток — это две разные вещи, и в ваших интересах указать в договоре именно аванс. Я крайне не рекомендую оставлять сумму аванса на руках одной из сторон. Если сделка проходит через посредников, советую оставить деньги им по трёхстороннему соглашению — так вы сможете избежать судебных разбирательств для возвращения аванса, если сделка вдруг сорвётся.

Я сам: как купить квартиру без риелтора

В моей практике был случай, когда квартира продавалась по очень привлекательной цене, и мы передали на руки собственнику 50 тысяч рублей в качестве аванса. Сделка планировалась с привлечением ипотечных средств, но ни один банк не захотел выдавать кредит на покупку данной квартиры. И когда мы позвонили в агентство недвижимости, с которым работал продавец (а это одно из старейших и крупнейших агентств в Новосибирске), нам сообщили, что аванс нам не вернут. Спустя почти год мы выиграли суд по этому делу, и вот уже несколько месяцев у нас на руках исполнительный лист, однако свои деньги покупатель пока не получил.


Перечислю несколько пунктов, которые, по моему мнению, нужно обязательно включать в предварительный договор:


1) «отлагательные условия» — это те условия, при которых стороны расторгают договор без штрафных санкций. Например, отказ в одобрении объекта банком. Ведь никто не может знать наперёд, даст финансовая организация кредит под эту квартиру или нет;

2) список документов, необходимый вам или банку для заключения сделки. Отдельно пропишите, за чей счёт они должны быть изготовлены;

3) договорённости относительно мебели и техники, которые остаются после продажи. Джентльменское рукопожатие — это хорошо, но ещё лучше, когда оно скреплено договором;

4) сроки освобождения квартиры прежним хозяином и дата передачи ключей.

Я сам: как купить квартиру без риелтора

Оформляем сделку


Накануне сделки следует взять выписку из Государственного реестра — в ней отображаются все собственники и действующие ограничения, если они есть. Договор купли-продажи нужно читать особенно внимательно, поскольку любая неточность или ошибка в нём приведёт к тому, что в Росреестре вам могут приостановить регистрацию сделки и придётся исправлять договор.


Помните: по закону переход права собственности осуществляется только в момент внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент подписания договора и даже не после того, как вы сдали документы на регистрацию.


Как лучше передать деньги? Лучше, если в качестве посредника будет выступать банк: я рекомендую использовать банковскую ячейку или аккредитивный счёт. То есть денежные средства остаются в банке, который гарантирует безопасность сделки: только после регистрации объекта новым собственником прежний хозяин сможет получить деньги.


В приобретении недвижимости нет ничего сложного. Нужно лишь разобраться в юридических аспектах и максимально внимательно отнестись к каждому этапу покупки. Либо же обратиться к компетентному специалисту, который за вас проведёт сделку и будет работать исключительно в ваших интересах.

Никита Прейзнер
Фото:
N1.RU, depositphotos.com
Посмотреть 24 комментария