В ипотеке важна не только ставка

Из чего складывается полная стоимость кредита и как сегодня выбрать выгодную программу

Какие дополнительные расходы несет заемщик, что будет, если вам не хватает средств для ежемесячных платежей и вырастут ли ставки? Выясняли ответы на эти вопросы у эксперта – Ирины Ярыговой, начальника отдела продаж ипотечных кредитов Сибирского филиала Райффайзенбанка.

В ипотеке важна не только ставка

Сначала определяемся, на что мы можем рассчитывать. Для этого нужно выяснить, в какую категорию заемщиков мы можем войти. Их условно можно разделить на три типа:


  • семьи с детьми, потому что именно на них сейчас рассчитана программа господдержки
  • зарплатные клиенты банка
  • люди, которые зашли в банк, условно, с улицы.


Как получить ипотеку


Самый простой путь - это обратиться в тот банк, где получаешь зарплату. Как правило, для таких клиентов финансовые организации предлагают самые простые способы подачи заявки. Например, в Райффайзенбанке зарплатному клиенту нужен минимальный пакет документов: анкета и паспорт.


Семьи с детьми попадают под программу господдержки, которая предлагает льготные условия на первые три, пять или восемь лет. Пакет документов стандартный, а требования к программе определены государством. Кроме того, все семьи, которые взяли ипотеку до 1 января 2018 года, до появления программы, и если они соответствуют критериям, могут рефинансировать свой кредит.


Сложная ситуация - что делать


В банках действует программа помощи заемщикам, которые попали в сложные жизненные ситуации. Если ежемесячный платеж становится неподъемным, клиенты могут обратиться в банк для процедуры реструктуризации задолженности.


Другой вопрос, почему заемщики порой оказываются в подобных ситуациях? Например, многие попросту не учитывают дополнительные расходы, связанные с ипотекой. Расскажем про них подробнее.


Очень часто при принятии решения, в каком банке клиент будет брать ипотеку, он руководствуется только процентной ставкой. Но есть еще такое понятие как полная стоимость кредита. Она складывается из дополнительных расходов: оценка квартиры, гос. пошлина за регистрацию права собственности, возможно нотариальные расходы, а также страховка. Причем страховаться необходимо каждый год. В разных банках стоимость услуг разная, отличается перечень аккредитованных оценщиков и страховых компаний.


Страхование недвижимости предусмотрено законом об ипотеке и является обязательным. Также банки предлагают еще два вида страхования - жизни и риска потери права собственности на квартиру. Нужно учитывать, что страховка рассчитывается из остатка ссудной задолженности каждый год. То есть со временем она уменьшается.


В Райффайзенбанке мы всегда рассказываем о всех предстоящих платежах, вместе с клиентом считаем соотношение доходов к расходам. Важно, чтобы платежи не превышали 50% доходов семьи. Не во всех банках существует этот подход.


В ипотеке важна не только ставка

Аннуитетные и дифференцированные платежи


У каждого типа платежа есть свои минусы и плюсы. Главный плюс дифференцированного платежа - общая переплата по кредиту будет меньше при прочих равных условиях, если мы возьмем одинаковые сумму и срок. Но у этого платежа есть и существенные недостатки. К примеру, размеры выплат в первые годы будут существенно больше. Однако и тот и другой платеж честен и проценты рассчитываются только на ссудный остаток задолженности. Поэтому если человек планирует осуществлять частично-досрочное погашение кредита, даже небольшие суммы, но регулярно, то для него разница между аннуитетным и дифференцированным платежом теряется. Поэтому сегодня дифференцированные графики платежей встречаются крайне редко.


Как будет менять ставка


Сегодня влияние на рынок оказывает не только изменение ключевой ставки, но и повышением ЦБ коэффициентов риска по ипотеке с первым взносом менее 20%. Многие банки в связи с этим корректируют свои продукты и условия. В Райффайзенбанке повышения ставок по ипотеке, а также увеличения минимального первоначального взноса на данный момент не планируется.


На сегодня ставка по ипотеке остается привлекательной и интерес к продукту сохраняется. Сегодня оформляют ипотеку те, кто покупает квартиру, чтобы жить. А потребность в жилье, расширении или смене квартиры у людей будет всегда.


Как выбрать выгодную ипотечную программу


Сравнивать нужно не только процентную ставку по кредиту. Необходимо рассчитать итоговую величину платежа. До сих пор на рынке встречаются дополнительные комиссии, о которых заемщик узнает уже постфактум. Обязательно обратите внимание на условия страхования, расходы на обслуживание счета.


Также, выбирая банк, оцените возможность досрочного погашения. Сегодня средний срок жизни ипотечного кредита составляет 7-9 лет, хотя в основном их берут на 15-20 лет. Даже если заемщик изначально не планирует гасить кредит досрочно, у многих впоследствии появляется такая возможность. Поэтому важно предусмотреть этот вариант.


К примеру, если банк предлагает осуществлять платежи только в определенную дату, например, 20 числа, а зарплата у вас 10-ого, то эти 10 дней вы будете переплачивать проценты на ту сумму, которую могли бы погасить досрочно.


Помимо этого, каждый заемщик должен понять для себя, какие у него в целом потребности и расходы в жизни. К сожалению, мы видим, что многие клиенты рассуждают так: соберу сейчас взнос, куплю квартиру, а дальше буду просто платить ипотеку. Но с этим платежом нужно жить долгое время, даже средние 7-9 лет. Предусмотрите рождение ребенка, непредвиденные расходы, возможную смену работы, обучение детей. Не стоит забывать и о коммунальных платежах. Ведь как бывает - управляющая компания прекрасная, чистый двор и подъезд, но и стоимость услуг выше. А если квартира больше 50 квадратных метров, то сумма уже существенна. Советую прибавлять эти постоянные расходы к ипотечному кредиту.


Приобретение квартиры – это очень важное решение. В целом, за последние 5 лет квартиры в новостройках показали рост цен на 20 % в среднем по России. Однако сегодня ставки по ипотеке остаются низкими. Поэтому если от покупки квартиры зависит качество вашей жизни, то нужно покупать сейчас, не дожидаясь перемен ставок.


АО «Райффайзенбанк». Генеральная лицензия Банка России № 3292 от 17.02.2015


На правах рекламы