Продажа квартиры: нужен ли нотариус?

Юрист Максим Калинин о том, в каких случаях сделки с недвижимостью подлежат нотариальному заверению
Продажа квартиры: нужен ли нотариус?

В конце 2015 года случилось то, чего с тревогой ждал рынок недвижимости. Вступили в силу нормы закона, которые снова сделали нотариусов полноценными участниками рынка. К чему готовиться тем, кто собирается покупать или продавать жильё?

Продажа квартиры: нужен ли нотариус?

В настоящее время обязательному нотариальному удостоверению подлежат:


- сделки, направленные на отчуждение долей в праве собственности на недвижимость, в том числе, при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;


- сделки, по которым отчуждается имущество несовершеннолетних, недееспособных и ограниченно дееспособных граждан.


Почему именно эти виды сделок стали нотариальными?


Государство декларирует необходимость особого контроля при осуществлении сделок наиболее социально незащищёнными собственниками.


С чем боролся законодатель:


- «резиновые» квартиры;


- разбазаривание имущества детей, появление бездомных;


- спекуляции микродолями и рейдерские захваты жилплощади;


- нарушения преимущественного права сособственников при продаже долей.


Какие результаты достигнуты?


Рынок недвижимости был очень скептично настроен по отношению к институту нотариального удостоверения. Однако нотариальное удостоверение стало дополнительным препятствием для существенной части квартирных мошенников. Практика показала, что большинство нотариусов не удостоверят сделку по продаже доли несовершеннолетнего, пока не будет представлено подтверждение передачи в собственность ребёнка какого-то другого жилья. Зачастую подобная принципиальность нотариуса чревата развалом сделки, поскольку у родителей не всегда есть возможность сначала купить новое жильё, а потом продать старое. Но, очевидно, задачу по соблюдению жилищных прав, хоть и формально, такая практика решает.

Продажа квартиры: нужен ли нотариус?

Можно ли сказать, что для добросовестных участников гражданских правоотношений эти нормы стали дополнительным обременением? Очевидно, да.


Во-первых, обязательное обращение к нотариусу принесёт собственнику дополнительные расходы — 0,5 % от суммы сделки плюс ещё несколько тысяч рублей за техническую работу.


Во-вторых, сроки сделки, как правило, увеличиваются. Нельзя просто так прийти к нотариусу и сразу удостоверить сделку. Нотариус сначала запросит комплект документов и только после первичного правового анализа назначит дату сделки.


В-третьих, требования нотариусов по составу и содержанию необходимых для сделки документов не универсальны. Обращаясь к нотариусу, нужно быть готовым к тому, что нотариус может затребовать документы, не интересующие, например, Росреестр. Наконец, нотариус может вообще отказать в удостоверении сделки, руководствуюсь только своими представлениями о добросовестности участников сделки и добровольности их волеизъявления.


С какими сложностями столкнулись участники сделок в первое время после введения новых норм?


1. Неготовность многих сотрудников нотариальных контор к правовой работе, связанной с подготовкой сделок и составлением связанных с ними документов. Отлучение от удостоверения сделок длиной в 18 лет не могло не сказаться на квалификации. Удивительно, но 2018 году не все нотариусы готовы общаться с заказчиками по электронной почте.


2. Отсутствие ясности в вопросе ценообразования услуги нотариуса. Стоит признать, что эта проблема сейчас практически решена.


3. Периодические сбои информационных систем, которыми пользуются нотариальные конторы, что приводит к переносам сроков заключения уже согласованных сделок.

Продажа квартиры: нужен ли нотариус?

Решены ли эти проблемы?


В целом, я могу констатировать, что участники рынка недвижимости (агентства, банки, Росреестр) справились с первичным шоком. Появились нотариусы-лидеры по количеству и качеству удостоверяемых сделок.


Что стало их конкурентным преимуществом:


- понятность и стабильность требований, предъявляемых к документам и участникам сделок;


- соблюдение сроков подготовки сделок;


- готовность к диалогу, поиску выхода из непростой ситуации. Классический постсоветский нотариус просто откажет клиенту в каком-то неочевидном решении;


- современный клиентский сервис. Клиент не хочет чувствовать себя в кабинете у нотариуса, как на приёме в собесе.


Есть ли преимущества у нотариальной сделки?


Во-первых, предполагается, что нотариус должен детально разъяснить сторонам условия сделки, права, обязанности и правовые последствия. Во-вторых, законом предусмотрена материальная ответственность нотариуса. Нотариус несёт полную имущественную ответственность за вред, причинённый по его вине в результате совершения нотариального действия с нарушением закона. В-третьих, закон устанавливает сокращённые сроки государственной регистрации сделок.


Как упростить нотариальную сделку?


Некоторые рекомендации для тех, кто решил самостоятельно продать квартиру и понимает, что без нотариуса не обойтись.

Продажа квартиры: нужен ли нотариус?

1. Вы можете обратиться к любому нотариусу в рамках нотариального округа.


2. Изучите отзывы. Поверьте, по отзывам в интернете вы точно поймёте, к какому нотариусу ходить не нужно.


3. Обратитесь в контору заблаговременно. Нотариусу необходимо время для изучения документов на объект, получения ответов на запросы и подготовки договора. Имейте запас времени не менее недели.


4. Запросите проект договора на предварительное ознакомление. Не стесняйтесь предлагать внести изменения в договор. Всё, что не противоречит закону, нотариус должен внести в текст.


5. Не забудьте подать документы на регистрацию в Росреестр. Несмотря на нотариальное удостоверение сделки, право собственности переходит к покупателю только с момента государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Максим Калинин, юрист агентства недвижимости «Афина Паллада»

Фото: pixabay.com; N1.RU
Посмотреть комментария