Остались без покупателей

Владелец компании «Доктор Ключ» Андрей Силков о том, какие 5 типов квартир чаще всего «зависают» в продаже и как это исправить

В Новосибирске вырос средний срок экспозиции квартиры. Теперь, чтобы продать свое жилье, людям требуется в 2 раза больше времени. Для готового жилья эконом-класса — от 1 до 3 месяцев, для средней ценовой категории — от 4 до 8 месяцев, срок продажи квартир бизнес-класса — от 12 месяцев. Но некоторое жилье может «зависать» в базах и на 2 года, а то и дольше, его можно поделить на 5 типов:

1. Квартиры стоимостью более 100 тыс. руб. за кв. м.

2. Квартиры с высокой степенью риска для покупателя (например, продажа по доверенности).

3. Квартиры с завышенной стоимостью (более чем на 15 % от среднерыночной).

4. Квартиры, которые невозможно купить с использованием ипотечных средств и не подходящие под требования банков (старый жилой фонд с деревянными перекрытиями, неузаконенная перепланировка, не урегулированные вопросы с органами опеки и пр.).

5. Квартиры, выставленные на продажу, но собственники которых на самом деле психологически не готовы продавать недвижимость по разным причинам. В этом случае действуют какие-то иные законы, и квартиры могут продаваться годами.

Сроки экспозиции сильно зависят от того, насколько продавец сможет адекватно оценить состояние рынка и оторвать свою иллюзию «хочу» от «могу» рынка. В текущей экономической ситуации наибольшим спросом пользуется жилье эконом-класса стоимостью до 1,5–1,7 млн руб. Средний срок экспозиции таких квартир — от недели до 3 месяцев. Средний срок экспозиции квартир за 2–3 млн руб. — 3–5 месяцев. В случае, если квартира стоимостью до 3 млн продается более полугода, высока вероятность существенного завышения стоимости, либо квартира имеет высокие юридические риски для покупателей.

В любой экономической ситуации ускорить продажу квартиры можно повышением юридической привлекательности объекта — узаконить перепланировку, урегулировать вопросы с органами опеки и попечительства (если один из собственников несовершеннолетний), снять обременения. Немалую роль играет качественная предпродажная подготовка. Если квартиру требуется продать срочно, нужно быть готовым к торгу — в среднем сегменте скидки в таких случаях высоки и могут достигать 300–400 тыс. руб.

Ускорить продажу дорогих особняков и огромных квартир сейчас проблематично. Их не время продавать по хорошей цене из-за низкого спроса. У платежеспособных покупателей очень слабая мотивация в целесообразности покупки. Тот, кто действительно хочет продать сегодня, должен принять тот факт, что рынок требует существенный дисконт — иногда до 40 % от заявленной цены. Ситуация такова, что, похоже, рынок недвижимости Новосибирска подошел к пределам своего роста. Стало абсолютно не интересно покупать недвижимость в инвестиционных целях, так как доход от нее стал меньше, чем от банковского депозита.


Андрей Силков, владелец компании «ДОКТОР КЛЮЧ»
Фото Татьяны Кривенко