Она надежная или нет?

Законодательные новшества не снимают с покупателей новостроек основную и главнейшую обязанность: быть крайне разборчивыми при выборе застройщика и новостройки
Она надежная или нет?

Даже идеально оформленная новостройка может сдаться с опозданием, а то и вовсе не быть достроена. Как понять заранее? Оказывается, есть новостройки, которые агентам буквально запрещено продавать. И есть критерии, по которым надежные новостройки отделяют от всех остальных.

С января 2017 года законодатели ввели множество изменений в 214-ФЗ, призванных сделать более цивилизованным строительный рынок. Существенно увеличился необходимый минимальный размер уставного капитала застройщика. Заметно расширен перечень информации, которую застройщик обязан обнародовать. Застройщик теперь не может использовать средства дольщиков на цели, не связанные со строительством конкретного дома. Создан единый (общедоступный) реестр застройщиков. Эти и другие перечисленные в законе меры, безусловно, полезны. Однако все понимают: предотвратить рисков они не смогут. Даже идеально оформленная новостройка может не сдаться в срок, а то и вовсе не быть достроена — всякое бывает. А потому законодательные новшества не снимают с покупателей новостроек основную и главнейшую обязанность: быть крайне разборчивыми при выборе застройщика и новостройки.


По каким критериям определять надежность объекта?


«Критериев много! Не к каждому застройщику мы применяем весь набор, но при необходимости это помогает взвесить все за и против, — говорит Олег Исаев, эксперт по новостройкам АН «КВАДРОТЕКА». — Мы владеем большим объемом информации, и в этом объеме можем сравнивать те параметры, которых не видно на стройке, о которых не спросишь у прораба (хотя и у прораба спросить будет нелишним). Мы нужны как раз для того, чтобы взвесить риски того или иного застройщика и уберечь от них клиентов».


Специалисты признаются: есть такие объекты, с которыми риэлторам агентства «КВАДРОТЕКА» строго запрещено работать.


Ниже представлены некоторые параметры, по которым многое можно понять и про застройщика, и про объект.


История застройщика


«За два десятка лет работы со строительным рынком мы точно знаем весь послужной список каждого застройщика, историю сдачи объектов (если всегда сдавал объекты вовремя, значит, и следующий с большой долей вероятности сдаст вовремя), примеры разрешения спорных ситуаций. Знаем, чего ждать от каждого. А когда на рынок заходит новое юрлицо, мы понимаем, из какого холдинга оно "вынырнуло" и кто им заправляет», — говорит Олег Исаев.


Качество проекта

Она надежная или нет?


«Осуществляя детальный мониторинг всего рынка, мы точно знаем, какое и где строится жилье: где-то с устаревшими планировками. где-то в неправильном месте с неправильным конструктивом. По качеству проекта можно сделать вывод о перспективности объекта, темпах реализации и сроках сдачи».


Финансирование проекта


«За счет каких средств ведется строительство? Иногда мы видим, что объект строится, а на рынок не выходит — значит, есть собственные средства. Или застройщик имеет проектное финансирование банка. Или другой вариант: квартиры начинают продавать еще на стадии проекта. Это не очень хороший признак — значит, возводить проект застройщик будет в основном на средства дольщиков, будет очень зависеть от темпов продаж, а это заметно повышает риски».


Ценовая политика


«У застройщика тогда хорошо идут дела, когда он жестко просчитывает экономику и точно знает, в какой момент и сколько квартир он должен продать, и по какой цене. Если все просчитано, он не заигрывает с инвесторами, не теряет средства на продажах с дисконтом, не устраивает безумных распродаж. Мы как эксперты можем оценить этот параметр только благодаря опыту».


Квартиры от подрядчиков


«Если застройщик рассчитывается за подрядные работы "метрами", значит, нет финансовых средств. Значит, готов к тому, что подрядчики обычно продают дешевле и самому застройщику за эти цены. Когда квартир от подрядчиков очень много — это не очень хороший показатель. Только эксперт может понимать, какой процент допустим. И кстати, это риски покупателя. Приобретая квартиру от подрядчика, нужно убедиться, что квартира отработана полностью, что застройщик принял работы, подписал акт, и квартира не будет позже отозвана из продажи».


Плановость работ


Она надежная или нет?

«Стройка не останавливается, все работы выполняются в срок, мы в любой момент знаем: в ноябре была такая-то стадия, сейчас достроили еще вот столько — видим динамику. И понимаем, успеет ли объект сдаться в заявленный срок».


Правильное соотношение количества проданных квартир в доме и объемов выполненных работ


«Видя шахматку от застройщика, мы понимаем, какое количество квартир еще не продано и можно ли за их счет профинансировать тот объем работ, который пока не выполнен. Либо наоборот: продавать уже нечего, а дом еще в невысокой степени готовности. Этого никто не видит, кроме практика!


Посещая объекты, мы видим количество людей на стройке, запас стройматериалов, количество работающей техники и прочее — по всем этим параметрам специалист тоже может делать выводы».


Работа с крупными банками


«Учитываем наличие аккредитации объекта в крупных банках и проектное финансирование. Поддержка крупных банков всегда показатель стабильности».


Открытость застройщика


«Застройщики охраняют свой бизнес и не очень-то в него впускают, и это объяснимо. Но те, кто готов быть открытым, вызывают больше доверия. Кто готов предоставлять документы, открыто отвечать на вопросы, не скрываясь за коммерческой тайной, активно общаться отделами продаж со всем рынком — это показатель».


«Конечно, полный перечень параметров гораздо масштабнее, — подчеркивает Олег Исаев. — Можно, основываясь на этом списке, попытаться самостоятельно собрать информацию об интересующем застройщике. Но логичнее посоветоваться со специалистами. Тем более что наша компания продает новостройки строго по ценам застройщиков».


АН «КВАДРОТЕКА»:
тел. 8 (383) 217-42-42

www.sasn.ru

Избегайте ошибок
Простые шаги к безопасной сделке: скачайте инструкции от N1.RU