Нужно больше мзды: насколько вырос налог на недвижимость

Как влияет кадастровая стоимость недвижимости на ваш бюджет

Налог на имущество растет ежегодно. В этом году мы заплатим на 20 % больше, чем в прошлом. С чем это связано и что ждет рынок недвижимости, выяснял корреспондент N1.RU

Цены на недвижимость в Новосибирске пока не растут. В отличие от налога на нее. Напомним, в конце 2014 года президент Путин предложил Новосибирской области платить налог по-новому. Теперь налоговая нагрузка на владельцев недвижимости возрастает с каждым годом, и в этом году жители НСО заплатят уже 60 % от суммы, которую мы начнем платить в полном объеме начиная с 2019 года.


Новосибирская область — один из 28 регионов-пионеров, в которых используется новая база для расчета налоговых выплат. С 2015 года базой для расчета налога на имущество выступает кадастровая стоимость недвижимости, а не инвентаризационная, как раньше.


Кадастровая стоимость имущества может в десятки раз превышать инвентаризационную, поэтому в течение пятилетнего перехода будет действовать понижающий коэффициент. Так, в 2015 году новосибирцы заплатили 20 % от грядущего налога, за 2016 год меньше половины — 40 %, а за 2017 год предстоит заплатить 60 % в конце года.


Сколько?


Налог составляет 0,1–0,3 % от кадастровой стоимости недвижимости ежегодно. Регионы вправе самостоятельно регулировать налоговую ставку и устанавливать нулевую ставку. В Новосибирске она составляет 0,1 %. До изменений в налоговом законодательстве базой для расчета налога на имущество была инвентаризационная стоимость недвижимости, которая значительно ниже кадастровой.


«Когда налог рассчитывался по инвентаризационной стоимости, владелец квартиры в «хрущевке» платил в год двести или триста рублей, сейчас будет около тысячи», — приводит пример Светлана Савина, начальник отдела определения кадастровой стоимости Кадастровой палаты по Новосибирской области.


Разница объясняется тем, что при расчете инвентаризационной стоимости учитываются только площадь объекта, год постройки и коммунальные удобства. В то время как кадастровая стоимость формируется из большего количества критериев: год постройки объекта, материал, площадь, этаж и местоположение. Логично, что налог на квартиру в центре Новосибирска и сарай в Куйбышеве будет отличаться.


«Чтобы облегчить налоговую нагрузку, действуют налоговые вычеты: 10 квадратных метров от налогооблагаемой площади — в отношении комнаты, 20 квадратных метров — в отношении квартиры, 50 квадратных метров — в отношении жилого дома. Если в собственности 36 «квадратов», налогом будут облагаться только 26. Плюс муниципалитеты имеют право увеличивать размеры налоговых вычетов и снижать налоговые ставки», — поясняет Савина.


За что платим?


Платить налог на имущество нужно за жилой дом, квартиру, комнату, гараж или машиноместо, земельный участок, баню, за любое здание, строение, сооружение или помещение. Общее имущество, входящее в состав многоквартирного дома, налогом не облагается.

Освобождаются
от уплаты льготники, владеющие одним объектом одного вида: квартирой, гаражом и
так далее. Если у пенсионера две квартиры, то за одну из них придется платить
налог в полном объеме.
Освобождаются от уплаты льготники, владеющие одним объектом одного вида: квартирой, гаражом и так далее. Если у пенсионера две квартиры, то за одну из них придется платить налог в полном объеме.

Платить молча или оспаривать в суде?


Татьяна Мороз, начальник юридического отдела филиала Росреестра по Новосибирской области, рассказала, что есть два способа оспорить результаты кадастровой оценки:


«Обратиться в комиссию по рассмотрению споров при управлении Росреестра Новосибирской области или обратиться в суд. Физическое лицо вправе сразу обратиться в суд, юрлицо обязано сначала обратиться в комиссию по рассмотрению споров. Для обращения и в комиссию, и в суд заявитель должен предоставить отчет о рыночной стоимости имущества».


Суд, как правило, принимает сторону истца при рассмотрении споров о завышении кадастровой стоимости, однако разница может оказаться незначительной, а расходы на услуги оценщика и юриста — превысить возможную выгоду.


Ленар Хафизов, руководитель оценочной практики и вице-президент Smart Consulting Group, заявляет, что вероятность оспорить завышенную оценку кадастровой стоимости высока: «В нашей практике более 75 % такого рода споров заканчиваются снижением кадастровой стоимости объектов недвижимости, но это в случаях, когда рыночная стоимость объективно ниже кадастровой оценки, которая в силу массовости может не учесть многих нюансов каждого конкретного объекта недвижимости».


Татьяна Мороз акцентирует внимание на том, что законодательство позволяет правообладателю добиться того, чтобы кадастровая стоимость была максимально приближена к рыночной: «Хотя в ряде случаев в результате массовой оценки кадастровая стоимость превышает рыночную на 20–30 %», — поясняет специалист. Это происходит из-за специфики массовой оценки при расчете кадастровой стоимости, и выходит, что «оптом дороже». При индивидуальной оценке специалист производит осмотр объекта, учитывает его состояние, расстояние до автобусной остановки и даже вид из окон. В то время как массовая оценка производится «вслепую», и мы получаем грубую усредненную стоимость, которая не учитывает индивидуальные особенности объекта недвижимости.

Полную
сумму налога новосибирцы заплатят уже в 2019 году. Регионы, которые не стали
испытательным полигоном, заплатят полный налог по кадастровой стоимости в 2020
году.
Полную сумму налога новосибирцы заплатят уже в 2019 году. Регионы, которые не стали испытательным полигоном, заплатят полный налог по кадастровой стоимости в 2020 году.

Раскачается ли лодка недвижимости?


По мнению Алексея Зубика, старшего аналитика рынка недвижимости компании «BSA», сейчас рынок в упадке, даже в Москве цены просели на 10–15 %, и пока сложно утверждать, что изменения в налоговом законодательстве на что-то повлияют:


«Теперь налог по кадастровой стоимости жилья можно будет пересчитать вне зависимости от вида допущенной в расчетах ошибки. Будь то ошибка в реестре недвижимости, ошибка в результатах оценки или ошибка техническая. И, кажется, это не такое уж и серьезное изменение, но в дальнейшем это может оказать влияние на рынок, — отмечает Зубик. — Оспорить кадастровую стоимость вполне реально. Я бы даже сказал, что любой грамотный юрист с вероятностью 70 % сможет это сделать, если соблюдать все процедуры и грамотно изучать документацию».


Жавдат Кадыров, юрист агентства недвижимости «Жилфонд», считает, что в связи с изменениями в налоговом законодательстве кардинальных изменений на рынке недвижимости в Новосибирске не произошло: «Стоимость недвижимости меняется из-за других факторов — это и экономическое положение, и доступность ипотеки, и уровень материального благосостояния людей».


По мнению Кадырова, кадастровая стоимость ненамного превышает рыночную, но только в случае с оценкой жилой недвижимости в многоквартирных домах, а вот оценка частных домов вызывает беспокойство: «Если говорить об индивидуальных домах, то здесь встречаются случаи значительного превышения. Дело в том, что стоимость квартиры оценить проще. Типовых многоквартирных домов много, есть стандарты. Индивидуальную жилую недвижимость оценить гораздо сложнее, здесь много нюансов, много единственных в своем роде реализованных проектов. При строительстве могут использоваться дорогостоящие эксклюзивные материалы, затратные технологии».

Расчет
налога на базе кадастровой стоимости — европейский опыт. В Германии платят 1,9
%.
Расчет налога на базе кадастровой стоимости — европейский опыт. В Германии платят 1,9 %.

И что?


Чтобы не удивляться цифрам в «письме счастья» от налоговой под конец года, можете уже сейчас проверить, какая сумма налога вас ждет. Введите кадастровый номер своей квартиры, дома или гаража на сайте федеральной налоговой службы и узнайте начисленную сумму. Узнать кадастровую стоимость легко на сайте Росреестра.


Читайте на N1.RU о том, какие программы господдержки действуют в Новосибирской области на сегодня и как сэкономить при покупке новостройки.


На портале N1.RU вы можете продать, купить или арендовать квартиру. Подробную информацию о новостройках, вторичном жилье и коммерческой недвижимости также легко найти в нашей базе.

Александр Кирсанов

Фото: pixabay.com

Оцените работу журналиста:
Посмотреть комментариев
Избегайте ошибок
Простые шаги к безопасной сделке: скачайте инструкции от N1.RU