Навязали лишние траты

Риэлтор Александр Чернокульский о новом законе, которые обязал каждого второго продавца квартиры платить нотариусам 20 тысяч рублей

С января 2016 года государство вернуло на рынок недвижимости нотариусов. Сделки по продаже долей стали иметь обязательную нотариальную форму, в том числе сделки по продаже имущества, находящегося в собственности несовершеннолетнего ребенка. Это должно было защитить несовершеннолетних детей от произвола родителей, которые продают квартиру, а деньги используют в неизвестных целях.

Также предполагалось защитить собственников коммунальных квартир от рейдерских захватов. Логика законодателя заключилась в том, что нотариус настолько качественно все проверит, что ни один рейдер ничего захватить не сможет. Но рейдеры люди хитрые, они начали проводить сделки путем дарения, поскольку договор дарения не имел обязательной нотариальной формы. Сделки между сособственниками внутри коммунальной квартиры тоже не требовали нотариального удостоверения. Оно было необходимо только в том случае, если один из сособственников продает свою долю лицу, которое не входит в число собственников данного объекта. Закон принимался впопыхах, под бой курантов в конце декабря 2015 года, поэтому последствия принятия не оценили.

Прошло полгода, и Госдума решила остановить носовое кровотечение путем наложения жгута на шею: «А давайте вообще все, где есть слово "доля", будем нотариально удостоверять, не важно — продажа, дарение».

Поправки действующего закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (122-ФЗ) утвердили и 2 июня 2016 года опубликовали на портале pravo.gov.ru.

Теперь, для того чтобы провести сделку с недвижимом имуществом, у которого более одного собственника, необходимо побывать у нотариуса. Кроме случаев, когда собственность совместная, то есть это имущество супругов. Если квартирой владеют брат с сестрой — собственность уже долевая. Это означает, что помимо затрат на государственную регистрацию перехода права в Росреестре, которые возникают у покупателя и стоят 2000 руб., у продавца возникают затраты на нотариальное удостоверение сделки. Это 0,5 % от стоимости объекта, но не более 20 тыс. руб. Плюс технические работы нотариуса, расценки на которые нотариус вправе устанавливать на свой вкус, — вилка обычно составляет от 7 тыс. до 15 тыс. руб.

Среднестатистическая сделка в Новосибирске — это 2,2 млн руб., получаем около 11 тыс. руб. нотариальной пошлины, установленной налоговым кодексом, плюс техническая работа еще около 10 тыс. Итого около 20 тыс. руб. дополнительных расходов.

Очень любят говорить, что риэлторы тоже берут деньги. Да, берут, но за другие услуги, а главное отличие — закон не обязывает тебя обращаться к риэлтору. Это твоя добрая воля. Хочешь — идешь к риэлтору, хочешь — продаешь сам. А нотариальное заверение сделки — это услуга навязанная, причем дорогая. Решая московские проблемы, забывают про регионы. Понятно, что при цене квартиры в Москве 15–20 млн руб., эти 15–20 тыс. руб. — ничтожная толика и погоды не делают, но для регионов эта цифра существенная.

Если говорить об объеме рынка, нотариального заверения будет требовать каждая вторая сделка. По нашим наблюдениям, в каждом втором случае продают квартиру, где более одного собственника. В Новосибирской области в I квартале 2016 года прошло 12 000 сделок.

Значит, около 2000 сделок в месяц будут требовать нотариального удостоверения. Это 40 млн руб. в месяц или полмиллиарда руб. в год — на столько граждане области должны поплатиться за эту законодательную инициативу.

Самый большой бред в этом — когда фактически продается целая квартира, просто объект в долях, какова здесь роль нотариуса? Что он волшебного должен сделать, чего не может сделать Росреестр, проводя правовую экспертизу и регистрируя сделку за 2000 руб.? Что нотариус будет контролировать? Что каждый из участников сделки получит за свои деньги? Интересно, что сами нотариусы в неофициальных разговорах тоже очень сомневаются в целесообразности этих изменений.

Правда, в законе, как всегда, есть лазейка — ставишь в договоре продажи дату 1 июня 2016 года и экономишь деньги на нотариальную сделку. Вопрос в том, как долго граждане смогут это делать.

Александр Чернокульский, президент Новосибирской Ассоциации Риэлторов, директор агентства недвижимости «Жилфонд»
Фото depositphotos.com