Квартиру — в студию

Риэлтор Олег Харченко о том, как предприимчивые дельцы создают новые коммуналки

Отдельное собственное жилье иметь престижно, а благодаря ипотеке появилась возможность приобрести квартиру гораздо раньше наших родителей, получавших жилье после 25–40 лет сурового стажа. Однако возможности у 95 % населения ограниченны, а более 70 % населения не смогут обслуживать ипотечный кредит.

В этих условиях появился устойчивый тренд на строительство студий. Их пик популярности выпал на период экономического спада 2008–2009 годов. Благодаря областным субсидиям в 300 тыс. руб. и возможности применить материнский капитал мечта об отдельной квартире или квартире «детям на будущее» стала реальностью. Впрочем, господа застройщики быстро сориентировались, и большинство проектов были переделаны в «дома-муравейники», а желание «войти в долю» к получателям субсидий существенно подняло стоимость «квадрата» в таких квартирах по сравнению с более просторными.

Тогда-то и родился бизнес «на перекраивании» хрущевок и серий 70-х годов, пошли в ход и огромные «цыганские таунхаусы», лишенные стиля и комфорта, а потому не востребованные. Цена квадратного метра в таком жилье порой вдвое ниже, чем в студиях в современных «муравейниках» отдаленных районов.

Как правило, решения достаточно простые: 3-комнатную квартиру, чаще на 1-м этаже, перепланируют в четыре изолированные комнаты, превратив в одну из них кухню. В каждую комнату-студию без проектов и согласований подводят воду и канализацию, имитируя обособленное помещение. По сути, это та же коммуналка. Низкая стартовая цена 3-4-комнатных квартир на 1-х этажах и разница в стоимости между комнатой и отдельной студией дают успешным предпринимателям до 50–70 % прироста от стартовых вложений.

С юридической точки зрения действия такого продавца проходят по грани с законом. Основные претензии, за которые после покупки ответственность будет нести новый владелец, — к неузаконенным перепланировкам и/или переоборудованию помещений, которые часто проведены с нарушением санитарных норм. Вполне возможны требования вернуть в первоначальное состояние планировку и оборудование, что приведет к невозможности совместного проживания соседей. Кроме того, не исключена ответственность за возможный ущерб другим собственникам в здании, ведь все коммуникации дома — единое целое.

Другой скользкий момент — оформление титула. Игнорируя оформление перепланировки, предприниматель не может оформить комнаты как отдельные и продает их как «доли в квартире, кратные выделенным помещениям, но без выделения их в натуре». То есть вам предлагают купить 17/63 от целой квартиры. Помимо более сложной и затратной процедуры ее оформления (требуется нотариальное удостоверение договора и отказов от права первоочередного приобретения остальных дольщиков в квартире) есть риск судебных споров о порядке пользования помещением. Ведь у каждого дольщика есть равные права на пользование всей квартирой, вне зависимости от размера доли.

Но спрос на такие «решения» есть, в том числе из-за более удобного расположения старых «хрущоб» относительно массовых доступных новостроек. Ведь здесь и инфраструктура, и транспорт.

Олег Харченко, директор Центрального Агентства Недвижимости
Фото realty.ngs.ru