Как сэкономить на покупке новостройки

Независимый аналитик Сергей Николаев о том в каких случаях застройщик может предоставить покупателю скидку
Как сэкономить на покупке новостройки


Ни для кого не секрет, что подавляющая часть застройщиков Новосибирска в той или иной мере испытывает недостаток покупателей: за последние два года в Новосибирской области было продано на 19 500 квартир меньше, чем построено. Динамика этого года показывает продолжение тренда: за январь-февраль 2017 года продажи по ДДУ (договору долевого участия) просели больше чем на треть к прошлому, не самому рекордному году. Ситуация в каждой компании различна, но в целом в городе сложился ярко выраженный рынок покупателя. В борьбе за клиента застройщики были вынуждены развернуться лицом к потребителю. Можно перечислить основные направления, благодаря которым происходит совершенствование продуктовой линейки строительных компаний:

  • Оптимизация планировок.
  • Существенное улучшения благоустройства.
  • Дополнительные опции за порогом квартиры.
  • Переход в более высокий формат жилья.


Как сэкономить на покупке новостройки


В классе эконом-минус из крупных компаний на рынке остался только «Дискус», остальные не выдержали ценовой конкуренции. Появились форматы вне классов, например, эконом-класс с элементами комфорта или комфорт с элементами бизнес-класса. В условиях доминирования предложения над спросом всё большую роль начинает играть инфраструктура, а в районах массовой застройки - и административный ресурс застройщика. Любая из комплексных площадок не отказалась бы от новой школы, детского сада или трамвайной линии, но получили их далеко не все. И покупателю всё равно за чей счет построена инфраструктура, важно только есть она или нет.

В лучшей ситуации оказались изначально клиентоориентированные компании, как правило, из числа девелоперов. К ним я бы отнёс «Сибакадемстрой» (входит в состав компании «Брусника»), ГК «Стрижи», «КПД-Газстрой» (Чистая Слобода), ГК «АКД» (Оазис, Бавария, Спектр). Им практически не нужно было перестраиваться, а вот концерн «Сибирь» был вынужден поменять формат жилья. Неплохо в соотношении между ценой и качеством смотрятся «Новосибирский Квартал» и «СЛК» (Дивногорский).

При общем избытке предложения в Новосибирске остались сегменты, где строительство отстаёт от спроса. Это иллюстрирует следующая таблица, в которой представлено расположение строек относительно центра города.


Как сэкономить на покупке новостройки

 Соответственно компании, которые строят в центре, оказались в выигрыше. Застройщики с удачно расположенной площадкой, правильными планировками - не только по количеству комнат, но и по суммарной площади, не имеют проблем с продажами. Некоторые из них до сих пор почти не работают с агентствами недвижимости. Например, строительная компания «КМС», «ИнвестСтрой» (ГК Крючкова), ИСК «Русь», ГК «Дом-Строй». Но это касается только надёжных компаний, проблемные объекты сегодня продаются очень плохо.

Если говорить в целом, то на рынке новостроек идёт полномасштабная ценовая война. Отдельные компании, например, «Дискус» или ГК «ПТК-30», работают над оптимизацией затрат, чтобы сохранить лидерство в своём сегменте. Многие застройщики снизили цены на уровень себестоимости, и здесь покупателям нужно быть особенно внимательными. По моим подсчётам, вероятность попасть в долгострой на сегодня составляет 35%. То есть каждая третья квартира, продающаяся по ДДУ, находится в официально признанном или в потенциальном проблемном доме.

Но сегодня есть возможность сэкономить и на доме от надёжного застройщика. Получить скидку можно в следующих случаях:

1. Если вы оплачиваете недвижимость сразу или используете ипотеку, скидка по рынку в среднем составляет 6%.

2. Значительная часть строительных компаний при первоначальном взносе в 30-50% готова предоставить беспроцентную рассрочку до конца строительства. Это позволяет сэкономить на ипотечных платежах.

3. В 20-30% случаев застройщики средней степени надёжности отдают квартиры подрядчикам, самыми надёжными из которых являются поставщики строительных материалов. Здесь можно получить экономию до 15%. Если скидка больше 30%, то стройка, скорее всего, проблемная. А подрядчик, который делает внушительную скидку, вероятно, знает о застройщике чуть больше остальных. При покупке от подрядчиков важно проверить оплату по ДДУ, на переуступке обязательна согласующая подпись застройщика, даже если этого нет в договоре. 

4. Отдельные застройщики, например, «КМС», дают очень хорошие скидки (обычно 10-15%) на последние квартиры в сданном доме. Чтобы «поймать» такие подарки, нужно хорошо знать рынок. 

5. Внимательно изучите все ипотечные программы: при базовой ставке в 10% годовых каждые дополнительные 2% увеличивают суммарную переплату за 15 лет на четверть.

6. Кроме того, бывают дополнительные специальные программы от застройщиков. Но и в этом случае всё равно полезно сравнить предлагаемую цену квадратного метра со средней ценой на рынке.

За 2016 год количество действительно строящихся новых домов сократилось на 46%, в этом году тренд продолжается. Уже есть первые результаты: если в январе от застройщика продавались квартиры в 107 сданных домах, то сегодня - только в 87. В конце 2017 года застройщики прогнозируют дефицит нового жилья, с чем я не совсем согласен – дефицит наступит позднее. Но обратная динамика уже наметилась.


Сергей Николаев, независимый аналитик рынка недвижимости
Фото Максима Николаева

Посмотреть 23 комментария
Избегайте ошибок
Простые шаги к безопасной сделке: скачайте инструкции от N1.RU