Без прописки: зачем люди покупают апартаменты

Чем апартаменты отличаются от обычных квартир и почему там нельзя зарегистрироваться

В Правительстве РФ обсуждается вопрос о возможности регистрации в апартаментах. Об этом в сентябре рассказал председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. Мы узнали у экспертов, почему апартаменты в России не относятся к жилой недвижимости и какое место они занимают на рынке Новосибирска. 

Без прописки: зачем люди покупают апартаменты

Юридический статус


Несмотря на всевозможные различия — от местоположения до количества комнат, все квартиры входят в сегмент жилой недвижимости. Апартаменты же расположены в коммерческих объектах и не входят в жилой фонд. «Современное жилищное законодательство, а также закон о государственной регистрации недвижимости не содержат никаких упоминаний такого понятия как апартаменты. Какие-то сведения об апартаментах мы можем найти только в подзаконных актах, регулирующих гостиничные и туристические услуги. Например, Постановление Госстандарта РФ от 26.09.2001 N 82 определяет апартамент как номер в средстве размещения, состоящий из нескольких комнат, одна из которых имеет кухонное оборудование», — рассказывает Максим Калинин, юрист агентства недвижимости «Афина Паллада».


Обычно в центральных частях города нет свободных площадок для жилых домов. Поэтому застройщики покупают землю, отведённую под строительство коммерческих объектов, и возводят дома, предназначенные в том числе для проживания людей.


«Апартаменты имеют статус нежилых помещений, которые могут использоваться для проживания. По внешнему виду апартаменты не отличаются от квартир. Но владелец апартаментов не может получить прописку — только временную регистрацию по месту проживания, которая продлевается через каждые пять лет. Этого вполне достаточно, чтобы, например, устроить ребёнка в детский сад или прикрепиться к поликлинике. Но многих покупателей всё же смущает статус такого вида жилья», — комментирует Инна Терехова, заместитель руководителя отдела новостроек агентства недвижимости «Жилфонд».

Без прописки: зачем люди покупают апартаменты

Одним из преимуществ для застройщиков считается упрощённый вариант получения разрешения на строительство. «Иногда город может не давать разрешение строить жилую недвижимость на конкретном участке из-за удалённости района и других факторов, тогда застройщики строят апартаменты. Кроме того, жильё должно быть построено с социальными объектами или рассчитано по количеству так, чтобы социальная нагрузка не стала критической. Но в некоторых районах нет физической возможности строить новые учреждения. Существуют заброшенные и неэффективные здания, которым можно дать новую жизнь, но их сложно вписать в сложившуюся застройку района», — говорит адвокат Сергей Головин.


Плюсы апартаментов


В числе главных преимуществ апартаментов специалисты называют их стоимость и, как правило, удобное месторасположение. «Основным плюсом апартаментов обычно является стоимость, которая на 10–20 % дешевле квартиры. К тому же не требуется согласовывать перепланировку, как в случае с жилыми помещениями», — поясняет Сергей Головин.

Без прописки: зачем люди покупают апартаменты

Однако отметим, что есть и исключения из правил — дорогие апартаменты, отвечающие стандартам элитного класса жилья. «В целом апартаменты не дешевле новостроек. Это связано с уровнем сервиса, который организован в таких комплексах, с расположением дома. В апартаментах развита инфраструктура: работает клининговая служба, прачечные, сервисы доставки. Обычно комплексы находятся в центральной части города, в местах с хорошей транспортной доступностью, в непосредственной близости от метро», — перечисляет Инна Терехова.


Подводные камни


«Несмотря на общие правила регистрации и учёта, покупатели апартаментов не защищены по 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и не будут признаны «обманутыми дольщиками» в случае банкротства застройщика», — подчёркивает судебный юрист Александр Гулько.


К тому же не стоит забывать, что речь идёт о покупке квадратов в здании коммерческого назначения. «Вполне возможно, что рядом будет располагаться студия маникюра, но я думаю, 80 % людей всё-таки покупают апартаменты для проживания. Да, в таком типе жилья нельзя прописаться. Возможно, это не совсем удобно семьям с детьми, но всё зависит от потребностей. Могу сказать, что многие мои знакомые живут в апартаментах, и они довольны — рядом вся инфраструктура за приемлемые деньги», — делится Роман Петренко, специалист по недвижимости Федеральной риелторской компании «ЭТАЖИ» в Новосибирске.

Без прописки: зачем люди покупают апартаменты

Сергей Головин перечисляет основные минусы апартаментов:


1) собственник не может получить ИНН по своему адресу, подать иск в суд;


2) прописаться можно только в апартаментах, которые являются гостиницами или имеют статус апарт-отеля. При покупке уточняйте данный факт у продавца;


3) собственника ждут более высокие коммунальные платежи, поскольку недвижимость относится к разряду коммерческой, а разница в тарифах на горячее водоснабжение и отопление очень большая;


4) так как апартаменты причисляются к нежилым помещениям, к ним не применяются жилищные субсидии и налоговые имущественные вычеты;


5) у многих покупателей возникают трудности в получении ипотечных кредитов.


«В отличие от собственников квартир в многоквартирных жилых домах, собственники апартаментов лишены права самостоятельно определять способ управления своим комплексом, выбирать управляющую компанию и решать иные вопросы, связанные с предоставлением коммунальных услуг и эксплуатацией здания. На практике управление таких зданий осуществляет застройщик или аффилированные с ним управляющие компании. Также у владельцев апартаментов, в отличие от владельцев квартир, отсутствует право общей долевой собственности на общее имущество в здании и прилегающий земельный участок. Таким образом, управляющая компания теоретически может использовать фасад здания или часть земельного участка без каких-либо согласований со стороны собственников, не всегда действуя в их интересах», — добавляет Максим Калинин.

Без прописки: зачем люди покупают апартаменты

Какое будущее ждёт апартаменты?


В Новосибирске пока немного застройщиков, предлагающих к продаже такое жильё. «Апартаменты в Новосибирске — это комплексы «Jet», «Парк Резиденс», «Резидент Жуковка». Для новосибирского рынка недвижимости такой вид жилья сейчас уже не экзотика, но многие по-прежнему относятся к нему настороженно. По своему опыту могу сказать, что целенаправленных запросов на такое жильё мало. Но отмечу, что на этот сегмент в Новосибирске есть свой покупатель», — отмечает Инна Терехова.


Что касается рынка в целом, как спрос, так и предложение не показывают резких скачков. «Нет оснований говорить о перспективе роста строительства апартаментов в России. За последние 1,5 года особых изменений в объёме предложения не произошло, он составляет 16–19 % от общего числа выставленных на продажу жилых площадей. Отсутствие собственной социальной инфраструктуры для апартаментов скоро остро выразится в виде переполненных детских садов и школ. Это понимают в Правительстве, и вряд ли будет стимулироваться дальнейшее строительство апартаментов в большом объёме», — считает Александр Гулько.


Читайте также, почему наши дворы такие неудобные и за какими планировками охотятся покупатели новостроек. Выбирайте на N1.RU квартиру в новостройке или на вторичном рынке.

Дарья Горбунова

Фото: N1.RU; Depositphotos.com

Оцените работу журналиста:
Посмотреть 20 комментариев
Избегайте ошибок
Простые шаги к безопасной сделке: скачайте инструкции от N1.RU