Надули пузырь

Строители добились продления господдержки за счет банков — цены на новостройки нездорово выросли, а готовые квартиры продолжают обесцениваться
Правительство прислушалось к застройщикам: несколько месяцев строительное сообщество угрожало массовыми банкротствами, если господдержка его покупателей будет прекращена. Программу субсидирования ставок по ипотеке продлили до конца года, но не без изменений. И если на заемщиках они могут не отразиться, то банкам придется урезать аппетиты: вероятнее всего, компенсировать им затраты на понижение ставок государство на прежнем уровне не сможет. Как возможные изменения отразятся на рынке и насколько эта мера поддержки полезна для него, узнавала корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ.

Дмитрий Медведев выступил с предложением продлить программу, хотя ранее в правительстве и заявили, что продлевать ее не намерены. Это предложение нашло поддержку в Совете Федерации, но пока срок действия субсидирования ипотечных ставок ограничен только 2016 годом.

Об изменениях условий для заемщиков пока не сообщалось: льготная ставка сохранится на уровне 12 %, первоначальный взнос должен быть не менее 20 %, а сумма кредита — не более 3 млн руб., при этом ипотеку с льготной ставкой можно получить только на строящееся или покупаемое у юридического лица жилье.

Между тем, как сообщает «КоммерсантЪ», в условиях дефицита госбюджета, вероятнее всего, изменятся условия участия в программе банков. Они еще обсуждаются в правительстве, но ориентировочно на программу выделяется лишь 16,5 млрд руб. По информации источников «Ъ», государство намерено сократить компенсируемую банкам часть ставки на 1,25 процентных пункта. В этом случае она будет рассчитываться как разница между ключевой ставкой ЦБ РФ, увеличенной на 2,25 п.п. вместо 3,5 п.п. В правительстве эту информацию пока не подтвердили и не опровергли. Как отмечает издание со ссылкой на близкие к разработке программы источники, крупнейшие банки с этими условиями в ходе совещания с профильными ведомствами в Москве согласились.

При этом представители банков, опрошенные «Ъ», признали, что снижение уровня компенсации ставки может сделать программу неинтересной для них: доходность по госипотеке и раньше была ниже, чем по рыночной ставке. Однако без программы, которая позволила в целом поддержать рынок, банкам, вероятно, пришлось бы оптимизировать расходы, в том числе — на филиалы и персонал. И вполне вероятно, что и на новые, еще менее привлекательные, условия банки будут просто вынуждены согласиться.

Получить комментарии у двух крупнейших игроков на ипотечном рынке, Сибирского филиала Сбербанка и ВТБ24, за время, отведенное на подготовку материала, не удалось. В Газпромбанке комментировать ситуацию отказались. «Да, мы слышали [об изменениях], мы понимаем, что что-то изменится, но официального продления пока нет, официальных изменений пока нет», — объяснила начальник отдела продаж розничных продуктов банка Елена Бусова.

Ранее эксперты неоднократно заявляли, что ипотека с господдержкой — единственный инструмент, позволивший удержать высокими цены на новостройки.

«На "вторичку" в прошлом году на 7,8 % упали цены предложения, а на "первичку" выросли на 6,4 %, — подсчитала директор компании RID Analytics Елена Ермолаева. — Традиционный разрыв, который раньше составлял примерно 15 % (т.е. "вторичка" всегда была дороже), сейчас составляет около 4 %». Первичный рынок в таких условиях, добавляет аналитик, оказывается сильно, процентов на 10, переоцененным, и продление госипотеки только сохранит этот дисбаланс, хотя и удержит на плаву некоторых застройщиков, для которых падение спроса без господдержки может оказаться фатальным.

Большинство экспертов считают этот дисбаланс по меньшей мере нелогичным, по большей — пагубным.

Еще на старте действия госпрограммы независимый аналитик Сергей Николаев называл ситуацию на ипотечном рынке «перевернутой с ног на голову», а саму господдержку — карт-бланшем для строителей, но не для покупателей жилья, переплачивающих за квартиру.

«Если бы на первичном рынке предлагались только квартиры, сданные в эксплуатацию, такая ситуация была бы естественной: вот она, готовая квартира, никаких рисков, связанных со стройкой, уже нет, — рассуждает Елена Ермолаева. — Но в той ситуации, когда у нас люди покупают на этапе строительства, да еще и, бывает, на ранних этапах строительства, когда они несут очень высокие риски, — здесь уже, мне кажется, ситуация несколько нездоровая».

В таких условиях рынок вторичного жилья продолжает затяжное падение, что сказывается в том числе и на покупателях новостроек. Говоря в январе о возможной отмене госипотеки, директор компании «Энергомонтаж» Иван Сидоренко отмечал, что господдержка первичного рынка при бросании на произвол вторичного — отдельная проблема, которая требует решения. Зачастую покупатель новостройки является одновременно продавцом квартиры на вторичном рынке, которая просто «зависает», ведь ипотека на нее недоступна. В таких условиях льгота по ипотеке на готовое жилье была бы очень кстати — поддержала бы покупателя и запустила дополнительные средства в кризисную экономику.

Директор ООО НИСК «Метаприбор» Владимир Мартыненков с необходимостью поддержки покупателей готовых квартир не согласился, подчеркнув, что госипотека качественно разделила старое, ветхое вторичное жилье и новое, более, по его мнению, современное и качественное.

«Раньше ипотеку можно было брать на жилье с возрастом 30–40 лет, а зачем государству поддерживать оборот с этой рухлядью? Она должна стоить дешевле — что и произошло на рынке», — убежден девелопер.

При этом он признал, что возможная отмена программы господдержки ипотеки вызывала у него опасения, хотя снижения цен на новостройки при таком развитии событий он не допускает. «Если сегодня не поддержать покупательский спрос, много объектов остановится. Наученные отдельными уголовными делами застройщики вряд ли будут снижать цены там, где их снизить невозможно, — считает Мартыненков. — Если начать продавать в минус, объект не будет достроен вообще, а это уже грозит последствиями».

Между тем, по наблюдениям Елены Ермолаевой, цены предложений на новостройки либо не растут, либо медленно снижаются с сентября. «В принципе, пузырь [на рынке] можно поддерживать и дальше, до какого-то времени, пока реальных покупателей не станет настолько мало, что цены все-таки начнут снижаться и с господдержкой», — считает она.

Лиза Пичугина
Фото depositphotos.com